如何在韓國將全租押金轉換為月租

「全租」（Jeonse）是韓國特有的一種租賃制度：租客不需按月支付租金，而是向房東支付一大筆一次性的押金，並在租約結束時全額取回這筆錢。遲早你會需要比較「全租」房源與「月租」（wolse）房源，而這意味著需要將押金轉換為等值的月租金，或是反向換算。這篇文章將會解釋轉換率、提供確切的公式、透過一個實際範例進行演練，並提供一個可以直接使用的計算機。

轉換率的意義

轉換率是房東將部分押金轉換為租金時所適用的年度百分比。如果您將全部金額保留為押金，則無需支付租金；如果您轉換部分金額，該轉換部分將為房東帶來等同於該利率的年報酬，而您將以十二期月付的方式支付該報酬。

有兩個數字決定一切：您一開始的 押金 以及房東報價的 利率。第三個數字，也就是您實際轉換的金額，是可選的——將其設定為與押金相等，即可計算完全轉換為月租的價格；或者降低此金額，以保留部分資金作為押金。

公式

月租金是轉換金額乘以年利率，再分攤到一整年：

monthly rent = (deposit - retained deposit) x rate(%) / 100 / 12

保留押金是您決定以一次性總額留下的任何金額。當您轉換全部押金時，保留押金為零，且全部金額都將用於租金。反向計算只是重新整理相同的方程式：給定月租金，轉換金額即為 rent x 12 x 100 / rate。

請在下方設定您自己的數字。計算機會在您輸入時重新計算，因此您可以感受到利率的微小變化如何影響每月金額。

一個實際範例

以 3 億韓元的保證金和 5.5% 的轉換率為例，並轉換全部金額。代入公式：

300,000,000 x 5.5 / 100 / 12 = 1,375,000 won per month

因此，在 5.5% 的轉換率下，3 億韓元的全租大約相當於每月 1,375,000 韓元的租金，且無剩餘保證金。如果換成保留 1 億韓元作為保證金，只轉換 2 億韓元，則月租會降至約 916,000 韓元，同時你仍需支付 1 億韓元的一次性保證金。比較兩個租屋物件，基本上就是用相同的轉換率計算兩者，然後並排比較每月的數字。

法定上限

韓國的《住宅租賃保護法》為轉換率設定了上限，且該上限與韓國銀行（Bank of Korea）的基準利率掛鉤，因此會隨時間變動。本計算機不預設固定上限——而是使用您輸入的任何利率——因為確切的上限取決於地區和合約日期。在您簽約前，請確認適用於您情況的當前法定最高上限，而非相信租屋資訊上引用的利率。

何時該進行換算

每當全租與月租選項的總成本相近、房東提議轉換部分保證金，或利率上漲使大筆押金相較於在別處借貸同等資金的成本顯得昂貴時，就該實際計算一下。這項計算雖小，但明確地算出來，能避免讓帳面上的大額押金掩蓋其真正代表的每月成本。